Brexit : quelles conséquences pour l’immobilier de bureaux ?

Le Brexit : Un divorce à l’amiable ou des relations houleuses à prévoir ? Alors qu’à partir de ce mercredi, Londres et l’Union européenne disposent de deux années pour boucler les négociations de sortie du Royaume-Uni, les professionnels de l’immobilier préfèrent employer pour le moment le fameux adage britannique « Wait and see ».

A en croire la délégation britannique, sera plus étoffée que les précédentes années, il y à 15 jours, au Mipim, à Cannes, « l’optimisme est de rigeur ». Même le Gouvernement, représenté par le département du commerce international, avait choisi de faire passer le message suivant : « l’attractivité reste le point fort de Londres et rien ne se passera dans le secteur du bureau d’ici à deux ans. »

« Les discussions (Ndlr: avec l’Union) ne commenceront sans doute pas avant deux mois, le temps que la Commission européenne mette au point son plan détaillé de négociations », nous explique ce 28 mars, Cyril Robert, directeur du département études et recherche chez Knight Frank France, conseil international en immobilier, fondé en Grande-Bretagne.

Trouver un accord avant octobre 2018

Un plan qui va être piloté par « Monsieur UE pour le Brexit », Michel Barnier, dans le but de trouver un accord avant octobre 2018. En résumé : « Nous devrions assister à un divorce à l’amiable qui pourrait durer entre quinze et seize mois de discussions », ajoute Cyril Robert. « C’est clair que l’adoption de l’article 50, du traité de Lisbonne, signé en 2009, ne va pas faire bouger les lignes. Concrètement, il n’y aura aucune urgence pour prendre une décision d’ici à deux ans », assure-t-il.

« Il ne nous a pas échappé qu’il y a des élections majeures en Europe »

« C’est un acte fort, reconnaît le spécialiste. Toutefois, l’ennui, c’est qu’en face, la plupart des grands interlocuteurs sont en campagne électorale. » Des élections générales ont été organisées aux Pays-Bas, les futures sont en France d’avril à juin, pour la présidentielle et les législatives, et en septembre en Allemagne. Sans oublier l’Italie qui, après la chute du gouvernement Renzi, pourrait organiser des élections anticipées après l’été 2017, nous explique-t-on.

Pendant tout ce temps, que se passera-t-il ? « Rien, affirme clairement Cyril Robert, directeur du département études et recherche chez Knight Frank France. Mais après, selon la nature du changement d’environnement, les cartes peuvent être spectaculairement rebattues. Les dirigeants pro européens, de pays qui comptent en Europe, comme François Hollande en France, sont sur le point d’être remplacés. Mais quelle sera la politique de leurs successeurs ? Si les électeurs allemands, français et néerlandais privilégient l’euroscepticisme ou l’euro indifférence, cela peut vouloir dire en définitive, qu’il n’y a plus d’Union Européenne. Dans ces conditions, le Brexit n’est même plus un sujet ! »

« La place de Londres va perdre 20 % de ses postes liés à la finance et à l’assurance »

Le scénario le plus probable qui se dessine est que le Brexit n’entrainera pas un exode massif et rapide des activités et des investissements de Londres, ni l’émergence d’une nouvelle « capitale » financière sur le continent. « Il y aura des arbitrages, qui devraient se traduire par des délocalisations de certaines activités liées au passeport financier européen actuellement implantées à Londres, poursuit le spécialiste chez Knight Frank France. Ces délocalisations pourraient être estimées à terme à près de 20% de l’activité des banques d’affaires, des assurances et des autres compagnies financières. » Assurément de quoi réduire la prédominance de Londres sur les marchés financiers, juge-t-il mais pas de faire disparaître son rôle, qui restera très important.

« A court terme, sur l’investissement immobilier, il y aura beaucoup de fonds souverains, à l’image des coréens en ce moment, qui vont préférer prendre la direction de Paris, Francfort ou Dublin, car ils ont besoin de placements sécurisés », signale Knight Frank.

La première, Paris, a la bonne côte en ce moment avec en 2016, 2,4 millions de m² et près de 1,2 million de m² neufs ou restructurés qui devraient être livrés cette année. Les représentants de la Mairie de Paris et de la région Ile-de-France ont d’ailleurs vendu les atouts du marché tertiaire francilien au Mipim. La preuve avec la présidente de la région Ile-de-France, Valérie Pécresse, qui a adressé 4.000 lettres à des entreprises basées à Londres en vue d’une éventuelle relocalisation. Cyril Robert estime que « la France est trop arrogante » et que cela « pourrait rebuter des candidats à la relocalisation. »

La seconde Francfort, dotée de la Banque centrale européenne (BCE) dispose d’un personnel formé et d’un centre d’affaires structure en voie de développement. Enfin, Dublin a l’avantage de parler la langue britannique.

Un fonctionnement moins centralisé à l’avenir

« Où iront ces activités de bureaux ? Paris et Francfort apparaissent en bonne place pour en être les grands bénéficiaires. HSBC a déjà annoncé le départ d’une partie de ses activités vers Paris. Goldman Sachs (1.000 employés) pourrait faire de même vers Francfort, complète Cyril Robert, directeur du département études et recherche chez Knight Frank France. Mais il est fort probable que les entreprises éviteront à l’avenir de mettre tous leurs oeufs dans le même panier, à l’inverse de ce qu’elles avaient fait avec Londres depuis plus de 30 ans. »

Les choix pourraient être faits métier par métier, en fonction des législations et des compétences locales ou de l’histoire propre de chacune des entreprises. Il faudrait donc s’attendre à un fonctionnement plus éclaté, moins centralisé, un peu comme ce qui existait au Moyen-Age en Lombardie ou avec la Ligue Hanséatique, s’accordent à dire les

professionnels de l’immobilier. Au final, tout dépendra des choix des électeurs en France, en Allemagne ou ailleurs. Le brouillard devrait rester épais encore pour un moment !

source : Bati Actu