Comment fonctionne la VEFA ?
Le jour de la vente, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Cette opération est réglementée par la loi, afin de protéger l’acheteur qui s’engage alors même que le bien reste à construire.
Qu’est-ce que le contrat de réservation ?
Le contrat préliminaire, dit contrat de réservation, est un avant-contrat spécifique à la vente en l’état futur d’achèvement. Tout autre forme d’avant contrat est interdite. Le promoteur s’engage simplement à réserver un logement au client si le programme se réalise. Ce contrat est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur.
Gare à la publicité ! les plaquettes commerciales réalisées par les promoteurs n’ont aucune valeur contractuelle. Seul le contenu du contrat de réservation compte.
Que doit contenir le contenu du contrat de réservation ?
Le contrat préliminaire doit être obligatoirement établi par écrit. Il doit indiquer au minimum et sous peine de nullité :
- la surface habitable approximative du logement ;
- le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendance, dégagements ;
- la situation dans l’immeuble ou dans le lotissement ;
- la qualité de la construction au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat et indiquant la nature et la qualité des matériaux et éléments d’équipement ainsi que les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le logement vendu (ascenseur, cave, chauffage collectif, etc…) ;
- le prix prévisionnel du logement réservé et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites autorisées par la loi (voir question suivante) ;
- la date à laquelle la vente pourra être conclue ;
- les délais d’exécution des travaux. À ce stade la date de livraison n’est qu’approximative ;
- s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur en précisant le montant de ces prêts et le nom de l’établissement prêteur ;
- une reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie .
Un exemplaire du contrat de réservation doit être remis à l’acheteur avant tout dépôt de fonds.
A noter : La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, permet à l’acquéreur d’un bien en VEFA de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Lorsque l’acquéreur retient cette option, le contrat préliminaire doit comporter une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble, et préciser le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur et le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux mentionnés ci-dessus. Si l’acquéreur exerce la faculté de « rétractation », le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.
Toutefois, l’entrée en vigueur de ces dispositions est soumise à un décret d’application, qui devra préciser notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution. Le dispositif ne sera donc applicable qu’à compter de la publication du décret d’application.
Comment est fixé le prix du logement ?
Un prix de vente prévisionnel
Les prix sont librement fixés par les promoteurs. Pour autant, quelques règles doivent être respectées.
Le contrat de réservation doit préciser le prix de vente du logement et, le cas échéant, les conditions de révision. En effet, au stade du contrat préliminaire, la loi autorise le promoteur à prévoir un prix seulement prévisionnel. L’acquéreur a néanmoins tout intérêt à négocier un prix ferme dès la signature du contrat de réservation pour écarter toute hausse au moment de la signature du contrat définitif.
Modalités de révision
Dès lors qu’une révision du prix est prévue, elle est encadrée pour éviter les abus. Le prix ne peut varier qu’en fonction de la variation de l’indice du bâtiment dit BT01.
Le promoteur peut-il exiger un dépôt de garantie ?
Un compte spécial
Même si cela n’est pas obligatoire, il est souvent prévu que l’acquéreur verse un dépôt de garantie . Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, un établissement spécialement habilité à cet effet, ou chez un notaire. Aucune autre somme ne peut être exigée de l’acheteur, ou même acceptée avant la signature du contrat de vente définitif.
Un dépôt limité
Le montant du dépôt de garantie est limité à :
- 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an,
- 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
Aucun dépôt ne peut être réclamé au-delà de deux ans.
L’acquéreur peut-il revenir sur son engagement ?
Une fois le contrat de réservation signé, l’acquéreur s’engage à conclure la vente et à signer le contrat définitif. À défaut, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie . Toutefois, la loi autorise le réservataire à revenir sur son engagement et à récupérer intégralement son dépôt de garantie dans plusieurs hypothèses :
- l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours durant lequel il a la possibilité de revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Les fonds lui sont alors restitués, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ;
- dès lors qu’un prêt doit être sollicité, l’acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt. Si le ou les emprunts sont refusés par la banque, le contrat tombe à l’eau et le réservataire récupère son dépôt de garantie ;
- il peut arriver que le promoteur abandonne le projet immobilier en raison d’un nombre de réservation insuffisant, d’obstacles administratifs ou autres. Dans ce cas, les acquéreurs réservataires sont protégés ;
- si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire, l’acquéreur peut demander le remboursement de son dépôt de garantie ;
- si le prix de vente excède finalement plus de 5 % le prix prévisionnel, l’acquéreur peut renoncer à acheter et récupérer son dépôt de garantie ;
- l’acquéreur est également autorisé à renoncer à son achat si l’un des équipements prévus au contrat de réservation n’est finalement pas réalisé (un ascenseur par exemple) ;
- l’acquéreur peut renoncer à son achat si le bien dans sa consistance ou la qualité des ouvrages prévus présente une réduction de valeur supérieure à 10 %.
Dans toutes ces hypothèses, Les fonds devront lui être restitués dans un délai de trois mois.
Quand et comment signer le contrat de vente définitif ?
Le projet de contrat
Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit lui parvenir au moins un mois avant la date de signature de l’acte authentique , accompagné des annexes.
Le contenu du contrat
La loi impose la présence de certaines clauses au contrat :
- la description détaillée du logement et sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
- le prix, les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix (voir question 3). Une pénalité peut être prévue au contrat en cas de retard de paiement ;
- le délai de livraison ; la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur (voir question 8) ;
- la condition suspensive d’obtention des prêts.
Le contrat doit en outre comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance du bien (plans, coupes, indication des surfaces de chacune des pièces, etc) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques (notamment les matériaux utilisés).
Le règlement de copropriété est remis aussi à l’acquéreur lors de la signature du contrat ; toutefois il doit lui être communiqué préalablement pour qu’il ait le temps de l’examiner.
La forme du contrat
Le contrat doit obligatoirement être conclu par acte authentique.
Achat sur plan : comment le prix est-il payé ?
L’acquéreur paie le prix du bien qu’il achète en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet échéancier est encadré strictement par la loi. Les paiements, y compris le dépôt de garantie , ne peuvent excéder au total :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte ;
- 70 % à la mise hors d’eau c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées) ;
- 95 % à l’achèvement des travaux. Les éléments indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés ;
- le solde, soit les 5 % restants, sont payables lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si le logement reste inachevé, comment l’acquéreur est-il protégé ?
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux.
La garantie de remboursement
Elle prend la forme d’un cautionnement donné par un organisme financier. Il s’engage, solidairement avec le promoteur, à rembourser le prix de vente versé par l’acquéreur si la vente fait l’objet d’une résolution pour cause de défaut d’achèvement. En contrepartie de ce remboursement, l’acquéreur ne peut pas exiger l’achèvement des travaux et la livraison du bien. Cette garantie est peu utilisée en pratique.
La garantie financière d’achèvement
Elle peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’ immeuble . Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Comment se déroule la livraison du bien en VEFA ? Quelles sont les garanties ?
Réception des travaux – Livraison – Garanties
La livraison consiste en la remise des clés à l’acquéreur. Il est essentiel d’effectuer ce jour-là une visite minutieuse du bien et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer et les différents défauts de conformité (le logement est différent de celui commandé : il manque une baignoire, de la moquette remplace le carrelage prévu, etc.) et vices de construction (le bien est conforme, mais présente des malfaçons). Si certaines anomalies ont échappé à l’acquéreur le jour de la livraison, il dispose encore d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au vendeur.
La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux. Cette dernière a lieu avant la livraison. Elle s’effectue entre le vendeur et les différents entrepreneurs. Cette étape est essentielle car les garanties légales partent à compter du procès-verbal de réception. L’acquéreur aura donc tout intérêt à demander une copie de ce document afin de prendre connaissance des différentes réserves que le promoteur a émises lors de la réception.
Les garanties offertes à l’acquéreur sont les suivantes :
- Garantie de parfait achèvement : Elle est due par l’entrepreneur au promoteur pendant un délai d’un an à compter de la réception. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur vont être ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer.
- Garantie de surface : Généralement, les contrats de vente prévoient une clause de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur. Elle est au maximum de 5 %. Concrètement, dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix en justice.
- Garantie biennale : C’est une garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, etc.). L’acquéreur doit signaler au promoteur tous les problèmes rencontrés par lettre recommandée avec avis de réception.
- Garantie de l’isolation phonique : Elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. La garantie joue seulement à l’égard du premier occupant du logement.
- Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : Elle garantit pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut affectant les fondations, etc).
L’assurance dommages-ouvrage, garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale, mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Elle permet la réparation rapide des dommages sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.
Quel recours en cas de défaut de conformité ou de vice de construction ?
Consignation du solde pour défaut de conformité
Dès la livraison du bien, le vendeur peut exiger le paiement du solde du prix de vente (5 %). En cas de non-conformité avec le contrat de vente, l’acquéreur peut consigner cette somme en la versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire rédacteur de l’acte jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées.
Diminution du prix ou réparation pour les malfaçons
Si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose de treize mois après la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix (ou même l’annulation de la vente si les malfaçons sont importantes).
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