L’innovation au coeur de l’immobilier de bureaux

TENDANCE. Coworking, Digital Center ou encore War Room… Alors que l’innovation et le digital seront les principales thématiques dès ce mardi, à Cannes, au marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim), de nouveaux concepts s’imposent aujourd’hui dans le secteur tertiaire. Découverte des projets moteurs lancés notamment par l’agence internationale Studios Architecture.

Au marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim), l’innovation et le digital seront dès ce mardi 14 mars 2017, l’une des principales thématiques abordées par les 23.000 professionnels de l’immobilier présents. Le salon se déroule à Cannes jusqu’à vendredi prochain. Depuis que la révolution numérique a transformé, il y a dix ans, les modes de travail, le modèle du « bureau classique » évolue aujourd’hui vers des espaces de travail ouverts, collaboratifs et connectés. Un enjeu de taille pour les concepteurs face au plus gros marché immobilier tertiaire d’Europe avec 52,8 millions de m² en Ile-de-France, « boosté », surtout par La Défense le plus grand quartier d’affaires de l’espace communautaire.

Coworking, Corporate garage, Digital Center, ou encore War Room

Coworking, Corporate garage, Digital Center, ou encore War Room pour lutter contre la cybercriminalité dans les grands groupes… « Un nouveau langage* s’impose aujourd’hui pour une nouvelle génération de bureaux », nous explique Alexandra Villegas, architecte et associée principale chez Studios architecture, dotée de six agences dans le monde dont une à Paris. Si les salariés sont déjà adeptes des médias sociaux, de covoiturage, d’Airbnb, d’Uber et de l’économie participative, « les bureaux n’échappent pas à ces récents modèles de contribution et depuis dix ans naissent ces nouveaux concepts venus des Etats-Unis », ajoute-t-elle.

« 50%-60 %, le taux d’occupation moyen des postes de travail, dits ‘classiques »

L’agence internationale spécialisée dans le tertiaire reconnaît qu’« une variété de nouveaux lieux et des postes non-attribués s’adapte aux diverses activités tout au long de la journée. » D’autant plus que « le taux d’occupation moyen des postes de travail, dits ‘classiques’ dans les entreprises en France est évalué entre 50 % et 60 %. » Un chiffre rapporté par le spécialiste Jones Lang LaSalle (JLL).

Par conséquent, « des cafés lounge, réunions informelles, salles de créativité de brainstorming, corporate garage ou encore espaces projets modulables, se substituent aux salles de réunion formelles plus classiques et répondent aux façons de travailler plus déstructurées des générations X,Y et des millenials »,explique, l’architecte, Alexandra Villegas.

Ces nouveaux environnements sont conçus dans l’unique but de favoriser la rencontre, la connexion et l’échange entre collaborateurs et ainsi garantir la créativité et la productivité.

La montée en puissance de la certification WELL

Autre sujet qui sera abordé au Mipim, cette semaine : la montée en puissance de la certification WELL building Standard. La raison d’être de ce label est de replacer l’humain au cœur des priorités. Il attire de nombreuses sociétés qui se penchent sur la question de la qualité de vie de leurs salariés mais aussi la rétention des meilleurs talents. « Alors que les certifications environnementales des bâtiments deviennent de plus en plus complexes, à la recherche d’une performance optimale, l’usager peut se retrouver aliéné quant à la maintenance et au fonctionnement des immeubles qu’il occupe », signale Sophie Henley-Price, architecte principale, chez Studios Architecture.

« Organisé autour de sept catégories de bien-être et basé sur des recherches médicales – Air ; Eau ; Nourriture ; Lumière ; Fitness ; Confort, Esprit- le WELL rejoint donc les nouvelles grandes tendances du monde du travail et des nouvelles générations adeptes de vies plus saines et actives », conclut-elle. La « révolution » dans l’immobilier de bureaux ne fait que commencer !

 Vivacity, transformation du le siège historique de Kodak, rue de Bercy à Paris

Transformer le siège historique de Kodak, architecture issue de « l’urbanisme sur dalle » des années 1970, en un bâtiment contemporain tout en transparence, tel a été le défi relevé par Studios Architecture pour le compte de la banque d’investissement Blackstone.

Les enjeux de ce projet immobilier tertiaire phare, dont l’emplacement est situé au 155 rue de Bercy dans le 12ème arrondissement de Paris entre le ministère des Finances et la Gare de Lyon : « L’entrée a alors été repensée, déplacée, et positionnée en pleine visibilité, à l’angle des rues de Bercy et Villiot, pour permettre la création d’un parvis et un accès de plain-pied, explique Sophie Henley-Price, architecte principale, chez Studios Architecture. Les flux des voitures ont aussi été optimisés séparant l’entrée et la sortie du parking. »

Dans le nouveau hall double hauteur, donnant lieu à un lobby baigné de lumière, un escalier suspendu a été créé reliant les activités implantées au sous-sol, le rez-de-chaussée et les bureaux du 1er étage.

Autre remarque : « Alors que le bâtiment existant comportait beaucoup de surfaces en sous-sol, le défi a été de les remonter au maximum pour gagner en surface utile en superstructure, précise l’architecte. Pour ce faire, nous avons a joué avec la volumétrie, évidé certaines parties du bâtiment, notamment pour concevoir un patio, et créé des extensions, augmentant ainsi largement la surface utile en premier jour. » Au final, l’implantation des locaux techniques en sous-sol a permis de gagner un étage supplémentaire au R+8, bénéficiant d’une vue exceptionnelle sur Paris.

Par conséquent, ce nouveau site ainsi restructuré permet d’accueillir des bureaux, des salles de réunion, un restaurant d’entreprise de 1 200 m² et 329 places de parking sur 6 niveaux en sous-sol.

Vers une amélioration de la densité d’occupation de 10 m² par personne

« L’augmentation des surfaces en superstructure à 19. 573 m² initialement 16 825 m²), ainsi que l’amélioration de la densité d’occupation (10 m² par personne) s’est accompagnée d’une augmentation du nombre d’escaliers, d’ascenseurs et de sanitaires », précise-t-elle. A noter aussi : le rez-de-chaussée et le R-1 de l’immeuble sont animés de nombreux espaces polyvalents dont un auditorium de 170 places.
Ce bâtiment est certifié HQE NF Bâtiments Tertiaires, BREEAM Excellent, et WELL Core & Shell.

« Digital Foundry » de General Electric Digital Europe, 9ème à Paris

La « Digital Foundry » de General Electric (GE) Digital Europe a ouvert ses portes l’an dernier à Paris dans l’immeuble « Centorial », près de la place de l’Opéra et au coeur du  »Silicon Sentier ».

« Edifié dans les années 1900 ce fleuron de l’architecture industrielle ‘Belle Époque’, classé au patrimoine historique, était l’endroit idéal pour le nouveau centre d’innovation de GE », rappelle l’agence Studios Architecture.

Déployé sur trois étages, ce centre a pour particularité de se doter d’un espace de collaboration modulable avec écrans interactifs mais aussi d’un espace digital.

Ses utilisateurs sont des équipes de GE – spécialistes des données industrielles et de la cyber-sécurité, ingénieurs logiciels, développeurs et UX designers – travaillant pour tous les secteurs du groupe notamment celui de l’énergie, des transports ou encore de la santé.

« Pas d’espace sans issue, c’est le meilleur moyen efficace pour favoriser les rencontres. »

« Pas d’espace sans issue, c’est le meilleur moyen efficace pour favoriser les rencontres. »

Dans la conception d’Hidekazu Moritani, architecte associé principal de Studios d’Architecture a prévu le concept suivant : « Pas d’espace sans issue, c’est le meilleur moyen efficace pour favoriser les rencontres. »

« Dans le même esprit, quatre cafétérias, dont le ‘Ice Breaker Lounge’ du Design Center sont autant d’espaces qui favorisent ces rencontres et conversations informelles, nécessaires et indispensables à la créativité », ajoute l’architecte.

Une matrice de « pods »

En charge du projet, Hidekazu Moritani, a alors conçu pour le
Design Center une matrice de « pods » inspirée par la structure en nid d’abeilles des ruches. « Je suis parti du principe que des alvéoles de forme hexagonale constituent des espaces plus dynamiques et moins
confinés que des rectangles classiques, explique-t-il. Dans ce projet, presque tous les murs et les plans de travail sont conçus comme des tableaux blancs que les équipes sont encouragées à s’approprier et à utiliser. »

Projet de war room pour le lab d’innovation pour EY Services France, Tour First – Paris La Défense

La solution imposée avec la création du Lab d’Innovation pour EY (Ernst Young) Services France sur la Tour First, Paris La Défense est un exemple de l’évolution de l’immobilier de bureaux. L’objectif étant de de travailler et faire partager à ses clients ses solutions Analytics, Cyber et Digital.

« Faire rayonner l’image de sérieux et de sécurité de l’entreprise »

« Répondant à la demande de EY Services France et en l’impliquant à
100 % dans le processus de conception, nous avons imaginé un lieu permettant de faire rayonner l’image de sérieux et de sécurité de l’entreprise dans un esprit disruptif, convivial, créatif et innovant », nous explique l’agence.

Une fois le concept imaginé et validé, les contraintes étaient fortes, notamment celles de marier un parcours clients fluide et ouvert, aux exigences de sécurité et de confidentialité évidentes liées aux travaux effectués par les collaborateurs d’EY France.

Quel est le nouveau langage du bureau ?

*Glossaire du nouveau langage du bureau

Coworking : espace de travail collaboratif développé à l’origine autour de travailleurs indépendants et de start-ups.

Corpo-working : inspiré par le modèle du coworking, ce sont des espaces ouverts à un écosystème de partenaires business.

Corporate garage : inspiré par des garages où de nombreuses innovations sont nées dans la Sillicon Valley, de nombreuses entreprises créent des espaces entre Think Tank et atelier de bricolage.

Labs d’innovation : co-créer et expérimenter en concertation avec des clients, partenaires, business.

Incubateurs : espace accélérateur de start-ups, avec une structure d’accompagnement en termes de conseil et de financement.

Liquid space : plateformes d’espaces de travail (événements, réunions, espaces flexibles).